一、交易条件

转让价格面议。

二、项目概况

1、基本信息

项目位于有北京“CBD后花园”之称的朝阳区百子湾，交通便利，紧邻东四环，多条地铁线路环绕，距7号线大郊亭站800米，距1号线四惠站、14号线九龙山站约1300米。

项目总占地43080平方米，是集酒店式服务公寓、大型购物广场和5A级智能化写字楼为一体的建筑综合体，总建筑面积为197425平方米，待售标的为综合建筑物1号楼底商一至二层，面积合计12405.78平方米。

2、物业情况

三、区域市场

1、北京房地产市场

2022年1月，仲量联行发布了《2021年第四季度北京房地产市场回顾报告》。报告显示，在过去一年复苏势头持续增强的情况下，北京稳定向好的经济基本面，极具韧性的优质资产，以及长期的增长前景，将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。

办公楼市场方面，以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，活跃的市场需求使得整体市场空置率下降1.0百分点至11.7%，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。

在投资市场，市场活跃度和流动性持续提升，全年成交总额超过600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。

北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

零售地产方面，市场空置率已恢复至疫情前水平，市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度，北京市区零售地产项目租金保持平稳，租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多业主进一步上调租金，核心市场表现优于预期，其租金环比上涨0.4%。餐饮行业持续成为市场主力需求来源，在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。北京市市区新增商业项目有限，存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

2、北京CBD

零售地产方面，市场空置率已恢复至疫情前水平，市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度，北京市区零售地产项目租金保持平稳，租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多业主进一步上调租金，核心市场表现优于预期，其租金环比上涨0.4%。餐饮行业持续成为市场主力需求来源，在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。北京市市区新增商业项目有限，存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

3、百子湾商圈

项目周边3KM范围市场分析：

百子湾商圈，地处 CBD由西向东、由北向南的延长线上，是由东四环崛起的重要商圈之一，百子湾商圈是对东四环大区域商业成熟度的巨大促进，为东四环区域的发展、CBD的成熟注入新的活力。2021年11月，百子湾商圈大成国际中心写字楼出租均价4.38元/㎡·天，环比上涨27.7%，写字楼出售均价16939元/㎡，环比上涨4.52%，静态投资回报率约为11年。

四、收益初算

租金单价假设：租金单价4元/平.天；

增长率假设：每三年递增5%；

首年收益预估：首年租金收益1811万元；

25年毛利预估：预计25年毛利收益约23,238万元。

五、综合评价

1、项目优势

（1）收益保障

带租约出售，购入即可获取稳定收入，无需前期招商投入。

（2）设施完善

物业现状良好，商业餐饮设施齐全，适用各种业态。

（3）车位充足

地上380个，地下800个停车位，满足各类客群需求。

（4）客流量大

项目周边社区众多，多年来形成大量稳定客群，消费水平高于其他区。

2、外部机遇

（1）商业成熟

周边人口密集，商业成熟，商务氛围浓厚。

（2）位置优越

距CBD核心区仅3KM，交通方便，性价比高。

（3）市场回暖

北京商业地产市场已恢复至疫情前水平， 租金回升， 2022年市场将更为活跃。